Quel regard portez-vous sur la fraude documentaire dans le domaine de l’immobilier ?
Éloïse Portier : La fraude liée aux dossiers de location de logements n’est pas un phénomène nouveau, mais elle a pris une ampleur significative et une résonance médiatique importante dans le contexte actuel, marqué par des déséquilibres croissants sur le marché immobilier. Le marché du logement est en effet de plus en plus tendu, notamment dans les grandes métropoles où l’offre peine à répondre à une demande toujours plus forte. Sur le marché de la location, on se rend bien compte que le nombre de logements disponibles diminue parce qu’il y a un recul de la construction de logements neufs, mais surtout, parce qu’avec les conditions qui se sont durcies, les locataires peinent à devenir primo-accédants. Dans ce contexte, l’accès à un logement est devenu une véritable compétition ! Certains candidats sont tentés d’« arranger la vérité » et de modifier certains éléments de leur dossier pour se démarquer, voire, ils montent un dossier de toutes pièces en faisant appel à des faussaires sur le net. C’est la différence majeure avec le passé ! Aujourd’hui, la fraude est sophistiquée, beaucoup plus difficile à repérer que dans le passé où les méthodes étaient souvent grossières. Mais attention ! Falsifier des documents ou utiliser des faux est pénalement répréhensible, on risque de lourdes amendes et même des peines de prison.
Cette tendance peut-elle être chiffrée ?
Delphine Herman : Pour la tension sur le marché locatif, nous pouvons nous référer aux chiffres de la FNAIM, la Fédération Nationale de l’Immobilier. Deux chiffres me semblent particulièrement éloquents : En 2023, il y avait 34 % d’offres de location en moins par rapport à 2022, alors que, dans le même temps, les demandes de location ont bondi de 66 %. Cela montre bien la profonde difficulté des Français à se loger. Et cela correspond au moment où les fraudes ou tentatives de fraudes ont explosé… Chez Guy Hoquet, nous avons constaté une explosion de ces pratiques en 2023, et surtout pendant le second semestre. Auparavant, on estimait qu’environ 20 % des dossiers étaient frauduleux. Aujourd’hui, cette proportion atteint 30 % ! C’est un problème profond, sociétal, qui touche tout le monde : CSP +, CDI… même les personnes avec de bonnes situations se mettent à frauder dans l’espoir de voir leur dossier sortir du lot, et accéder ainsi, au logement convoité.
Comment ces pratiques frauduleuses influencent-elles, au quotidien, le travail des professionnels ?
Éloïse Portier : En tant qu’administrateur de biens, nous avons le devoir de sécuriser les revenus locatifs et de protéger les intérêts des propriétaires. Nous devons donc être extrêmement vigilants. Depuis toujours, notre sélection des dossiers est rigoureuse, basée exclusivement sur la solvabilité des candidats. Cela fait partie de notre cœur de métier historique, car la découverte approfondie des projets des candidats, associée à une bonne connaissance du marché, permet de lever certains doutes et d’identifier les tentatives de fraude. Mais désormais, il faut aller plus loin et redoubler de vigilance et parfois même se doter d’outils permettant de vérifier la véracité des pièces constitutives du dossier locataire. Au final, c’est un équilibre complexe : être vigilant, mais ne pas tomber non plus dans un excès de suspicion…
Avez-vous mis en place des dispositifs spéciaux pour aider vos franchisés dans ce domaine ?
Delphine Herman : Nous mettons l’accent sur la formation, pour épauler nos professionnels à repérer les fraudes détectables à l’œil nu. Et puis, nous avons choisi de nous faire accompagner par un tiers de confiance, des experts de la question. Nous nous sommes dotés d’un outil informatique spécialisé. Il vérifie les données des dossiers grâce des algorithmes qui croisent les informations entre les documents du dossier, mais aussi, avec des bases de données extérieures, comme les impôts ou Infogreffe. C’est fiable et rapide, car la vérification se fait presque en temps réel ! L’avantage, c’est aussi qu’il vient fluidifier le parcours client puisqu’il s’adapte à notre outil métier, digitalisant entièrement le parcours du locataire. Ce système s’appuie sur un environnement sécurisé, car la direction des systèmes d’information avait déjà fait un énorme travail pour sécuriser la circulation des flux d’informations digitalisées.
Avez-vous des conseils pour les propriétaires ou les professionnels de l’immobilier ?
Éloïse Portier : J’en aurais deux. D’abord, que les bailleurs n’hésitent pas à se faire accompagner par des professionnels, car mener une étude de solvabilité demande une vraie expertise et une solide expérience ! Pour la tranquillité d’esprit, c’est également opportun de souscrireune assurance contre les loyers impayés. Cela peut apporter une sérénité bienvenue dans la gestion locative et la perception des revenus fonciers, et puis, certaines assurances ont étendu leurs conditions, ce qui permet d’élargir le champ de candidats possibles… Dans ce cas, tout le monde y gagne en plus !